Per i soci rinunciare ai crediti è fiscalmente rilevante

L’art. 13 comma 1 lett a) del D.Lgs. 147/2015 ha aggiunto all’art. 88 del Tuir il comma 4 bis .

Il comma stabilisce che la rinuncia dei soci ai crediti si considera sopravvenienza attiva per la parte che eccede il valore fiscale. Il socio comunica alla società partecipata detto valore, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Per neutralizzare l’effetto della nuova disposizione fiscale in capo alla società, il socio dovrebbe rilasciare a quest’ultima una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, nella quale dichiarare un valore fiscale del finanziamento uguale al suo ammontare.

Viene resa fiscalmente rilevante la situazione nella quale il valore d’acquisto del credito è inferiore al nominale.

A tal proposito si pensi a un socio che acquista, a prezzo di stralcio, un debito bancario della società, al quale poi rinuncia. Prima della novità, la banca rilevava una perdita su crediti, ma né il socio né la società erano tenuti a rilevare alcuna sopravvenienza attiva tassabile.

Nel caso frequente in cui un socio di società rinunci al proprio credito da finanziamento (di tipo finanziario o commerciale) per ripianare le perdite subite dalla società, sarà però possibile ovviare alla tassazione della sopravvenienza attiva a carico della società.

Come sopra accennato, a questo scopo, il socio dovrà comunicare alla società, con dichiarazione sostitutiva di atto notorio, il valore fiscale della rinuncia.

Attenzione a quest’adempimento, che è da eseguire in qualunque caso. Infatti il predetto comma 4-bis prevede che, in assenza di tale comunicazione, il valore fiscale del credito è zero.

In assenza della comunicazione la società dovrà rilevare l’intera sopravvenienza attiva.

Inoltre, per rendere coerente l’ammontare del costo fiscale della partecipazione del socio con la nuova disposizione, l’art. 13 del D.Lgs, 147/2015 ne prevede l’incremento nella misura pari al nuovo criterio di determinazione del costo fiscale del credito rinunciato.

Infine, il comma 2 dell’art. 13 del predetto D.Lgs. 147/2015, prevede che la disposizione di cui si tratta si applica a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello di entrata in vigore.

Nella generalità dei casi si tratta del periodo d’imposta in corso, coincidente con l’anno solare 2016, per cui la nuova disposizione si rende già applicabile per es. alle rinunce ai crediti effettuate dai soci per la copertura delle perdite derivanti dal bilancio del 2015.

Versamenti Unico 2016: un riepilogo dopo la proroga

A ridosso della scadenza ordinaria di versamento, con un Comunicato Stampa del 14 giugno 2016, il Mef ha annunciato la proroga dei versamenti per i soggetti che svolgono attività per le quali sono stati elaborati gli studi di settore (poi ufficializzata con Dpcm del 15.06.2016). La data ultima di versamento è slittata così dal 16 giugno al 6 luglio 2016, e dal 18 luglio al 22 agosto 2016, con la maggiorazione dello 0,40%.

Sono rimaste ferme, invece, le scadenze ordinarie di pagamento per  i contribuenti non interessati dagli studi di settore: 16 giugno 2016 o  il 18 luglio 2016 con la maggiorazione dello 0,40%. Quest’anno il 16 luglio cade di sabato, pertanto la scadenza è posticipata al primo giorno feriale successivo (18 luglio).

Con la riunione del 5 luglio 2016, è partito un tavolo di discussione voluto dal viceministro all’Economia Luigi Casero per modificare il calendario delle scadenze per il prossimo anno, e far sì che non vengano più fatte proroghe all’ultima ora. Le ipotesi allo studio sono molte, e potrebbero convergere in un provvedimento di legge entro fine anno.

Versamenti Unico 2016: regole generali prima della proroga

In considerazione del termine di versamento delle imposte derivanti da Unico, si ricorda che le scadenze di pagamento in linea generale sono il 16/06 o il 16/07 con la maggiorazione dello 0,40%. Quest’anno le scadenze originariamente erano:

  • 16.06.2016,
  • 18.07.2016 in quanto il 16 luglio cade di sabato.

Gli importi che scaturiscono dalla dichiarazione devono essere versati arrotondandoli all’unità di euro, così come determinati nella dichiarazione stessa.

Non va effettuato alcun pagamento se l’importo risultante dalla dichiarazione, riferito alla singola imposta, è inferiore o uguale a 12 euro, per le somme dovute a titolo di IRPEF e addizionali, o a 10,33 euro per le somme da versare a titolo di IVA.

I versamenti vanno effettuati con modello F24, avendo cura di ricordare che ormai il mod. F24 è utilizzabile prevalentemente in formato telematico. Il modello cartaceo (da presentare presso banche, uffici postali e Agenti della Riscossione) è utilizzabile ancora, infatti, per i privati non titolari di partita Iva, per i versamenti di importo non superiore a mille Euro, in assenza di compensazione.

 

Versamenti Unico 2016 dopo la proroga

Il D.p.c.m. del 15.06.2016 ha prorogato i termini di versamento delle imposte derivanti da Unico per i contribuenti che esercitano attività economiche per le quali sono stati elaborati gli studi di settore.

In questo modo, pertanto, le scadenze sono state sdoppiate:

  • per i contribuenti non interessati dagli studi di settore, il versamento delle imposte derivanti dai modelli UNICO e IRAP 2016 a titolo di saldo 2015 e primo acconto 2016 in unica soluzione o come prima rata deve essere effettuato:
    • entro il 16.06.2016 , senza maggiorazione;
    • entro il 18.07.2016 (poiché il 16 luglio cade di sabato), con la maggiorazione dello 0,40%;
  • per i contribuenti che esercitano attività economiche per le quali sono stati elaborati gli studi di settore, il D.p.c.m. 15.06.2016 ha previsto la proroga dei  termini di versamento alle seguenti scadenze:
    • 06.07.2016, senza maggiorazione;
    • 22.08.2016 (poiché il 20 agosto cade di sabato), con la maggiorazione dello 0,40%.

 

Versamenti Unico 2016: calendario delle rate

I contribuenti possono decidere di rateizzare i versamenti dovuti a titolo di saldo e di acconto ad eccezione dell’acconto di novembre, che deve essere versato in un’unica soluzione. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi nella misura del 4% annuo e devono essere esposti nel mod. F24 separatamente all’imposta dovuta.

Si ricorda che i versamenti rateali:

  • per i privati scadono entro la fine di ciascun mese;
  • per i titolari di partita Iva scadono entro il giorno 16 di ciascun mese.

La scadenza del 16 agosto si intende rispettata se l’adempimento è effettuato entro il 20 agosto (che quest’ano cade di sabato, per cui è posticipato al 22 agosto).

La proroga ha modificato anche il calendario dei pagamenti rateali, nel caso in cui il contribuente decida di usufruire della rateizzazione.

Ecco di seguito un riepilogo in forma tabellare:

PERSONA FISICA NON TITOLARE DI PARTITA IVA

CHE NON BENEFICIA DELLA PROROGA

Rata 1a rata entro il 16 Giugno 1a rata differita al 18.7.2016, con maggiorazione 0,40%
Scadenza Interessi Scadenza Interessi
I 16.06.2016 18.07.2016
II 30.06.2016 0,16% 22.08.2016 0,13%
III 22.08.2016 0,49% 31.08.2016 0,46%
IV 31.08.2016 0,82% 30.09.2016 0,75%
V 30.09.2016 1,15% 31.10.2016 1,12%
VI 31.10.2016 1,48% 30.11.2016 1,45%
VII 30.11.2016 1,81%    
SOGGETTO TITOLARE DI PARTITA IVA

CHE NON BENEFICIA DELLA PROROGA

Rata 1a rata entro il 16 Giugno 1a rata differita al 18.07.2016, con maggiorazione 0,40%
Scadenza Interessi Scadenza Interessi
I 16.06.2016 18.07.2016
II 18.07.2016 0,33% 22.08.2016 0,31%
III 22.08.2016 0,66% 16.09.2016 0,64%
IV 16.09.2016 0,99% 17.10.2016 0,97%
V 17.10.2016 1,32% 16.11.2016 1,30%
VI 16.11.2016 1,65%    

 

PERSONA FISICA NON TITOLARE DI PARTITA IVA

CHE BENEFICIA DELLA PROROGA

Rata 1a rata entro il 6 luglio 1a rata differita al 22.08.2016, con maggiorazione 0,40%
Scadenza Interessi Scadenza Interessi
I 06.07.2016 22.08.2016
II 22.08.2016 0,27% 31.08.2016 0,09%
III 31.08.2016 0,60% 30.09.2016 0,42%
IV 30.09.2016 0,93% 31.10.2016 0,75%
V 31.10.2016 1,26% 30.11.2016 1,08%
VI 30.11.2016 1,59%    
SOGGETTO TITOLARE DI PARTITA IVA

CHE BENEFICIA DELLA PROROGA

Rata 1a rata entro il 6 luglio 1a rata differita al 22.08.2016, con maggiorazione 0,40%
Scadenza Interessi Scadenza Interessi
I 06.07.2016 22.08.2016
II 18.07.2016 0,11% 16.09.2016 0,27%
III 22.08.2016 0,44% 17.10.2016 0,60%
IV 16.09.2016 0,77% 16.11.2016 0,93%
V 17.10.2016 1,10%    
VI 16.11.2016 1,43%    

 

Versamenti Unico 2017: la promessa di un calendario di scadenze più certo

Il 5 luglio 2016 si è tenuta una riunione voluta dal viceministro all’Economia, Luigi Casero, in cui si è discusso della necessità di stabilire date e meccanismi certi per gli adempimenti fiscali del prossimo anno.
L’obiettivo è quello di realizzare nei prossimi mesi un calendario degli adempimenti più armonico, che non preveda più proroghe all’ultima ora, e di rendere ufficiale il tutto con un provvedimento di legge entro fine anno.
Proprio per questo le categorie sono state invitate a formalizzare le proprie proposte entro al fine della prossima settimana, in vista di una seconda riunione, da convocare prima dell’estate.
L’ipotesi è quella di far slittare i pagamenti dal 16 al 30 giugno (escluse le imposte locali), lasciando il mese di luglio per chi decide di pagare con la maggiorazione.
Si prevede, inoltre, un meccanismo automatico di slittamento dei termini nel caso di ritardi nella diffusione dei modelli dichiarativi o dei software di compilazione.
I sostituti d’imposta chiedono più tempo per l’invio delle CU, fissato attualmente al 7 marzo, e i consulenti del lavoro chiedono di spostare i termini di consegna delle CU ai dipendenti al 15 marzo (attualmente la scadenza è fine febbraio).
Un’altra proposta prevede di modificare da 5 a 30 giorni il termine per il nuovo invio di una dichiarazione scartata, e di fissare a regime la data per la trasmissione del mod. 770 al 30 settembre.

Deducibilità compensi amministratori

I compensi degli amministratori sono deducibili se previsti dallo statuto o da delibera diversa da quella per l’approvazione del bilancio: le indicazioni in un’ordinanza della Cassazione.

Con l’ordinanza n. 11781 la Corte di Cassazione si è espressa sulla deducibilità dei compensi degli amministratori con e senza delibera assembleare. La Suprema Corte da così ragione all’Agenzia delle Entrate specificando che: “Se la determinazione della misura dei compensi degli amministratori delle società di capitali, ai sensi dell’art. 2389 del codice civile, non sia stata stabilita nell’atto costitutivo, allora è necessaria un’esplicita delibera assemblare.” La delibera per il compenso degli amministratori non può considerarsi implicita in quella di approvazione del bilancio, atteso:

  • la natura imperativa e inderogabile della previsione normativa, discendente dall’essere la disciplina del funzionamento delle società dettata, anche, nell’interesse pubblico al regolare svolgimento dell’attività economica, oltre che dalla previsione come delitto della percezione di compensi non previamente deliberati dall’assemblea (articolo 2630, cod. civ., comma 2, abrogato dal D.Lgs. 61/2002, articolo 1);
  • la distinta previsione della delibera di approvazione del bilancio e di quella di determinazione dei compensi (articolo 2364, cod. civ., numeri 1 e 3);
  • la mancata liberazione degli amministratori dalla responsabilità di gestione, nel caso di approvazione del bilancio (articolo 2434, cod. civ.);
  • il diretto contrasto delle delibere tacite ed implicite con le regole di formazione della volontà della società (articolo 2393 cod. civ., comma 2).

Conseguentemente, l’approvazione in sé del bilancio, pur se contenente la posta relativa ai compensi degli amministratori, non è idonea ai predetti fini, salvo che un’assemblea convocata solo per l’approvazione del bilancio, essendo totalitaria, non abbia espressamente discusso e approvato la proposta di determinazione dei compensi degli amministratori (cfr. sentenze n. 28243/2005, n. 17673/2013, n. 20265/2013, n. 22761/2014 e n. 21953/2015).

Comunicazioni in merito a indebitamento: si tratta di false email

L’Agenzia delle Entrate, con un comunicato stampa pubblicato venerdì 3 giugno, ha informato i contribuenti di essere totalmente estranea a comunicazioni che sono giunte via mail ad alcuni contribuenti, specialmente toscani, aventi ad oggetto “Comunicazioni in merito a indebitamento”, e contenenti all’interno alcuni numeri telefonici reali di uffici dell’Agenzia delle Entrate stessa. L’Agenzia raccomanda di non dare seguito al loro contenuto e di non scaricare gli allegati della mail potenzialmente dannosi per il proprio pc.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Locazioni attive: la registrazione nel 730 e Unico 2016

Risoluzione-del-27042016-31

 

Nei modelli 730/2016 e Unico PF 2016, approvati rispettivamente con provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 15 gennaio 2016 e del 29 gennaio 2016, in caso di contratto di locazione registrato in via telematica, è prevista l’indicazione, nella sezione seconda del quadro B, del codice identificativo del contratto di locazione registrato in via telematica in luogo degli estremi del contratto. Alcuni operatori hanno rappresentato delle difficoltà a reperire il codice identificativo per i contratti di locazione meno recenti, atteso che fino alle dichiarazioni delle scorso anno era sufficiente indicare gli estremi di registrazione del contratto utilizzando i codici serie “3P” (registrazione telematica tramite Siria e Iris) o “3T” (registrazione telematica tramite altre applicazioni). Ciò considerato, per rendere più agevole l’effettuazione degli adempimenti dichiarativi, sarà consentito anche per quest’anno l’utilizzo delle precedenti modalità espositive. In tal modo i contribuenti potranno riportare nelle dichiarazioni 730/2016 e Unico PF 2016 (redditi 2015), in alternativa al codice identificativo del contratto, gli estremi di registrazione dei contratti di locazione (data, serie numero e codice ufficio). Si rappresenta, infine, che il codice identificativo del contratto può essere reperito tramite l’applicazione presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate al seguente indirizzo:

http://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/locazione/index.htm

Compensazione IVA/IRPEF/IRES in presenza di cartelle esattoriali

L’utilizzo della compensazione dei crediti erariali, oltre che soggiacere alle norme specifiche del tributo, è subordinato anche all’assenza di cartelle esattoriali scadute per un importo complessivo superiore ai 1.500€ (millecinquecento). In presenza di tali cartelle, l’eventuale compensazione è sanzionata con una multa pari al 50% dell’importo compensato.

 

Esiste la possibilità di compensare i crediti da F24 con i debiti erariali già a cartella. Di seguito le modalità operative per tale compensazione. L`Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 13/E dell`11.03.2011, ha fornito indicazioni in merito alle modalità di attuazione di tale novità, come di seguito riportate:
SOGGETTI INTERESSATI
Le novità interessano tutti i contribuenti che vantano crediti tributari da utilizzare in compensazione su
modello F24 e che contestualmente si trovino in una di queste situazioni:
1) abbiano ruoli per imposte erariali emessi da Equitalia;
2) a partire dal 1.07.2011, siano destinatari di avvisi di accertamento ai fini delle imposte dirette e dell`Iva
destinati a divenire esecutivi dopo il termine di 60 giorni dalla notifica.
CREDITI UTILI PER LA COMPENSAZIONE
Ai fini dell`estinzione di un debito iscritto a ruolo sono compensabili i crediti di tipo erariale, quali crediti Irpef
ed Ires, crediti Iva, crediti Irap, crediti per addizionali comunali e regionali e ogni altro credito collocabile nella
sezione Erario del modello F24. Non sono invece utilizzabili eventuali crediti Inps e Inail.
DEBITI COMPENSABILI
La possibilità di compensazione è offerta solo per i debiti erariali (Irpef, Ires, Iva, Irap e addizionali), e
pertanto non possono essere estinti con compensazione i debiti Inps e Inail. Il debito in questione potrà
essere saldato se scaturisce da cartelle esattoriali scadute e non. A partire dal 1.07.2011 potranno essere saldati anche avvisi di accertamento relativi a imposte dirette e Iva destinati a diventare esecutivi dopo i 60
giorni dalla notifica.
MODALITA` DI PAGAMENTO
L`Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 18/E del 21.02.2011 ha precisato che il pagamento in
compensazione delle somme iscritte a ruolo dovrà essere effettuato solo tramite modello F24 ACCISE,
reperibile esclusivamente in formato elettronico sul sito Internet www.agenziaentrate.gov.it, da inviare
obbligatoriamente in modo telematico. Nella sezione “Accise/Monopoli ed altri versamenti non ammessi in
compensazione” in corrispondenza del campo “codice tributo” va inserito il termine RUOL denominato
“pagamento mediante compensazione delle somme iscritte a ruolo per imposte erariali e relativi accessori ?
Art. 31, c. 1, D.L. 31.05.2010, n. 78”; nella stessa sezione nel campo “ente” va indicata la lettera “R”, nel
campo “prov.” va indicata la sigla della provincia di competenza dell`agente della riscossione presso il quale
il debito risulta in carico, desumibile dalla “Tabella T2 Sigle province”, il campo “codice identificativo”, il
campo “mese” e il campo “anno di riferimento” non devono essere compilati.
E’ sempre possibile la compensazione direttamente in sede di equitalia
ESTINZIONE TOTALE O PARZIALE DEL DEBITO
Il contribuente può estinguere totalmente o anche solo parzialmente i debiti iscritti a ruolo. Nel caso di
pagamento parziale delle somme iscritte a ruolo, se ad esempio il credito disponibile non sia capiente ai fini
della copertura totale delle somme iscritte a ruolo, è necessario comunicare preventivamente ad Equitalia,
attraverso la dichiarazione di avvenuta compensazione e/o richiesta di imputazione dei pagamenti ai sensi
dell`art. 31, c.1 del D.L. 31.05.2010 n. 78.

IMPOSTA DI REGISTRO SU LOCAZIONI E AFFITTI DI BENI IMMOBILI

Per la registrazione di un contratto di locazione l’importo dell’imposta di registro varia in funzione dell’immobile oggetto della locazione stessa:
* Fabbricati ad uso abitativo 2% del canone annuo
* Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se effettuata da soggetti passivi iva
* Fabbricati strumentali per natura 2% del canone, negli altri casi
* Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo
* Altri immobili 2% del corrispettivo annuo

Per i contratti di locazione a canone concordato spetta una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.

L’importo da versare per la prima annualità non può in ogni caso essere inferiore a 67 euro, mentre l’imposta per le annualità successive può essere d’importo inferiore.

Sul deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è versato da un terzo, estraneo al rapporto locativo, deve essere versata l’imposta con aliquota dello 0,50%.

Per i contratti di durata pluriennale è possibile, oltre che versare l’imposta di registro anno per anno (entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità), pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto. In questo caso si ha diritto ad uno sconto pari alla metà del saggio d’interesse legale (attualmente 1%, quindi pari allo 0,5%) moltiplicato per il numero delle annualità. Ove il contratto venisse disdetto prima del tempo, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata pluriennale, si paga l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro. Negli altri casi l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% ovvero dello 0,50% per i fondi rustici.

Dal 1° gennaio 2015 è obbligatorio versare l’imposta per la prima registrazione e per gli adempimenti successivi tramite il modello F24 con elementi identificativi (cd “elide”).

Per tutti i soggetti titolari di partita IVA deve essere presentato esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o per il tramite di un intermediario abilitato o attraverso i servizi on-line del sistema bancario e postale.

I soggetti non titolari di partita IVA possono presentare il modello in formato cartaceo presso gli sportelli bancari e postali.

Con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 sono stati istituiti i seguenti codici tributo per il versamento, tramite modello F24-versamenti con elementi identificativi, delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili:
– 1500 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per prima registrazione”
– 1501 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per annualità successive”
– 1502 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per cessioni del contratto”
– 1503 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per risoluzioni del contratto”
– 1504 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro per proroghe del contratto”
– 1505 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo”
– 1506 “Locazione e affitto di beni immobili – Tributi speciali e compensi”
– 1507 “Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione”
– 1508 “Locazione e affitto di beni immobili – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione”
– 1509 “Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”
– 1510 “Locazione e affitto di beni immobili – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”

Per consentire la corretta identificazione del soggetto quale “controparte” del contratto è stato istituito il seguente codice identificativo:
– 63 “Controparte”

Si riportano di seguito le modalità di compilazione dei campi del modello di pagamento “F24 Versamenti con elementi identificativi”.

Nella sezione “CONTRIBUENTE” è indicato:
– nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, il codice fiscale e i dati anagrafici della parte che effettua il versamento;
– nel campo “codice fiscale del coobligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare”, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice “63”, da indicare nel campo “codice identificativo”.

Nella sezione “ERARIO ED ALTRO” è indicato:
– nei campi “codice ufficio” e “codice atto”, nessun valore;
– nel campo “tipo”, la lettera “F” (identificativo registro);
– nel campo “elementi identificativi”:
* in caso di pagamenti per la prima registrazione, nessun valore;
* in caso di pagamenti per annualità successiva, cessione, risoluzione e proroga del contratto, il codice identificativo del contratto (composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall’ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione);
* in caso non sia disponibile il suddetto codice identificativo, il campo “elementi identificativi” è valorizzato con l’indicazione di un codice (composto da 16 caratteri) formato nel modo seguente:
» nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice dell’Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto;
» nei caratteri da 4 a 5 sono inserite le ultime due cifre dell’anno di registrazione;
» nei caratteri da 6 a 7 è inserita la serie di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri “0”);
» nei caratteri da 8 a 13 è inserito il numero di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri “0”);
» nei caratteri da 14 a 16 è inserito, se presente, il sottonumero di registrazione oppure “000”.
– nel campo “codice”, il codice tributo;
– nel campo “anno di riferimento”, in caso di prima registrazione è indicato l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato “AAAA”. In caso di “annualità successiva”, “proroga”, “cessione” o “risoluzione” è indicato l’anno scadenza dell’adempimento, nel formato “AAAA”;
– nel campo “importi a debito versati”, gli importi da versare.

Per consentire il versamento delle somme dovute a seguito degli avvisi di liquidazione dell’imposta e irrofìgazione delle sanzioni, emessi dagli Uffici, sono stati istituiti i seguenti codici tributo, da utilizzare nel modello F24 Versamenti con elementi identificativi:
– A135 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Registro – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni”
– A136 “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni”
– A137 “Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni”
– A138 “Locazione e affitto di beni immobili – Interessi – Avviso di Liquidazione dell’Imposta – Irrogazione delle Sanzioni”

In sede di compilazione, i suddetti codici tributo sono esposti in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, indicando:
– nella sezione “CONTRIBUENTE”, i dati anagrafici ed il codice fiscale del soggetto che effettua il versamento;
– nella sezione “ERARIO ED ALTRO” in corrispondenza dei campi “codice ufficio”, “codice atto” e “anno di riferimento” (nel formato “AAAA”), i dati indicati nel modello di pagamento allegato all’avviso di liquidazione inviato dall’Ufficio ovvero, se non disponibile, nell’avviso stesso;
– il campo “tipo” è valorizzato con la lettera “F” (identificativo Registro).

(fonte: Agenzia delle Entrate)

Registro imprese e nuovi moduli

Il Ministero Dello Sviluppo Economico, con Circolare 06 maggio 2016, n. 3689/C, fornisce istruzioni per la compilazione dellamodulistica per gli adempimenti di pubblicità legale verso il registro delle imprese ed il repertorio delle notizie economiche ed amministrative (REA), realizzata secondo le specifiche tecniche approvate con decreto del Ministero dello sviluppo economico del 18 ottobre 2013, come modificato, in ultimo, con decreti ministeriali del 22 giugno 2015 e dell’11 aprile 2016. In particolare, sono previste le istruzioni specifiche per i seguenti moduli:

  • Modulo S1: Iscrizione di società, consorzio, G.E.I.E., ente pubblico economico nel Registro delle Imprese
  • Modulo S2: Modifica di società, Consorzio, G.E.I.E., Ente Pubblico Economico
  • Modulo S3: Scioglimento, liquidazione, cancellazione dal Registro Imprese
  • Modulo B: Deposito di bilanci di esercizio e situazioni patrimoniali
  • Modulo S5: Inizio, modifica, cessazione di attività nella sede legale di società, ente pubblico economico, consorzio, G.E.I.E., ed altri soggetti giuridici; attività dell’impresa
  • Modulo S: Elenco dei soci e degli altri titolari di diritti su azioni o quote sociali – Pubblicità delle società soggette all’altrui attività di direzione e coordinamento. Atto di trasferimento di quote sociali di s.r.l. (art. 2470 c.c.)
  • Modulo I1: Iscrizione di imprenditore individuale nel registro delle imprese o di persona fisica nell’apposita sezione REA
  • Modulo I2: Modifica e cancellazione di imprenditore individuale dal registro delle imprese o di persona fisica dall’apposita sezione REA
  • Modulo Intercalare P: Atti o fatti relativi a socio o titolare di carica
  • Modulo UL: Denuncia al R.E.A. di apertura – modifica – cessazione di unità locale – Domanda al R.I. di istituzione – modifica – cancellazione di sede secondaria – Denuncia di dati economici relativi alla localizzazione
  • Modulo TA: Atto di trasferimento proprietà o godimento di azienda
  • Modulo R: Denuncia al R.E.A. di Associazione, Ente, Impresa Estera

La circolare è pubblicata sulla G.U. della Repubblica italiana e disponibile sul sito web del Ministero dello Sviluppo Economico.

REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Secondo quanto previsto dal testo unico imposta di registro (Dpr 131/86), modificato negli anni da varie finanziarie e di stabilità (ultima la Legge 208/2015), l’obbligo di registrazione riguarda le locazioni di durata superiore ai 30 giorni complessivi in un anno.

La registrazione comporta il pagamento della tassa di registro o, in alternativa, della cedolare secca. Dal 7/4/2011, infatti, per effetto dell’entrata in vigore del D.lgs.23/2011, il proprietario/locatore dell’immobile dato in affitto per uso abitativo puo’ scegliere se pagare, come tassa sul reddito di affitto, l’imposta di registro e i bolli oppure una nuova imposta che sostituisce queste, la cedolare secca.

Se si sceglie di pagare l’imposta di registro e di registrare il contratto presso un ufficio dell’Agenzia il pagamento precedera’ la registrazione. Se invece si sceglie di registrare il contratto telematicamente i due adempimenti potranno aver luogo nello stesso momento. Scegliendo di pagare la cedolare secca, invece, la liquidazione dell’imposta avverra’ in sede di dichiarazione dei redditi, come per le imposte dirette (irpef).

Vediamo ciascun adempimento nel dettaglio.
Indice:
PRIMA OPZIONE: PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
SECONDA OPZIONE: PAGAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA
DA FARE SEMPRE: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
ACCERTAMENTI E SANZIONI
LINK UTILI

PRIMA OPZIONE: PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
L’imposta di registro va liquidata entro 30gg dalla data di stipula dei contratti, scritta o verbale che sia (o, se anteriore, dalla data di inizio della loro esecuzione). Il versamento puo’ essere fatto utilizzando il nuovo modulo F24 Elide introdotto da Febbraio 2014 al posto del “vecchio” F23, che resta comunque utilizzabile fino a fine 2014.

L’imposta di registro e’ pari al 2% del canone annuo per le locazioni di fabbricati abitativi, di fabbricati strumentali dove il locatore e’ un privato (non soggetto IVA) e di terreni non agricoli (per i terreni agricoli si paga lo 0,50%), con un minimo di euro 67. L’importo va arrotondato, secondo quanto dice la legge, all’unita’ di euro per difetto se la frazione e’ inferiore ai 50 centesimi, a quella per eccesso se e’ uguale o superiore ai 50 centesimi.

L’imposta, oltre che all’atto della registrazione, e’ dovuta nella stessa misura (2% del canone annuo, ma senza il minimo) anche per tutti gli anni successivi nel caso in cui la durata della locazione superi l’anno, e va versata entro 30gg dall’inizio di ogni annualita’.

Per i contratti pluriennali la legge prevede la possibilita’ di pagare, al momento della registrazione, un’unica imposta di registro corrispondente all’intera durata del contratto, invece di effettuare i pagamenti anno per anno.
In questo caso si puo’ usufruire di una riduzione dell’imposta, in misura percentuale, pari alla meta’ del tasso di interesse legale (attualmente all’1%) moltiplicato per il numero di annualita’. Se il contratto venisse poi risolto anticipatamente, c’e’ il diritto al rimborso per le annualita’ successive a quella di rescissione.

Sia conduttore che locatore rispondono in solido del pagamento dell’intera imposta, indipendentemente da chi abbia pagato. L’onere spetta ad ambedue in parti uguali, quindi chi paga (solitamente il locatore) puo’ addebitare la meta’ dell’imposta all’altra parte.
Nota: Per i contratti stipulati dal 2007 c’e’, in merito, un’interessante novita’. La finanziaria 2007 (legge 296/06) ha esteso la responsabilita’ della registrazione, e la solidarieta’ riguardo al pagamento dell’imposta, all’eventuale agente immobiliare a seguito della cui attivita’ il contratto e’ stato concluso. Questa co-responsabilita’, piu’ precisamente, riguarda tutte le scritture private non autenticate, tra le quali, tipicamente, rientrano i contratti di locazione. E’ presumibile, pertanto, un intervento degli stessi mediatori al fine di sollecitare la registrazione del contratto nei termini di legge, se non il loro diretto adempimento.

Sul modulo di pagamento devono essere specificati i seguenti dati, oltre ovviamente a quelli identificativi del locatore e del conduttore:
* codice dell’ufficio del registro territorialmente competente (l’elenco e’ disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate);
* estremi dell’atto: per il primo anno (registrazione) va riportato l’anno di stipula ed il primo dei numeri di repertorio indicati nell’elenco degli atti da presentare all’ufficio. Per i versamenti relativi agli anni successivi va riportato l’anno di stipula e numero registrazione dell’atto;
* causale di versamento: RP (solo su modello F23);
* codice del tributo: 1500 per la prima registrazione (115T su modello F23, 107T se si paga per l’intero periodo), 1501 per i pagamenti delle annualita’ successive alla prima (112T su modello F23).

In caso di proroga del contratto
In caso di proroga l’imposta va ripagata nella misura del 2% del canone annuo (per gli immobili ad uso abitativo) entro 30 giorni con comunicazione, entro lo stesso termine, all’ufficio dove e’ stato registrato per la prima volta il contratto.
In questo caso il codice tributo e’ 1504 (114T su modello F23).
Al pari della prima registrazione, anche in occasione della proroga si puo’ scegliere se pagare anno per anno o per l’intero periodo della durata della proroga.
(Fonte: art.17 Dpr 131/86 modificato in ultimo dal D.lgs.158/2015)

In caso di cessione o risoluzione del contratto
L’imposta di registro va pagata anche quando il contratto si risolve (disdetta anticipata) o viene ceduto (cambio inquilino), entro 30 giorni con comunicazione, entro lo stesso termine, all’ufficio dove era stato registrato il contratto.
Se la risoluzione o la cessione avvengono gratuitamente (senza pagamento di un corrispettivo) l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Diversamente l’imposta e’ dovuta in misura percentuale per il 2% dei canoni residui, con minimo di 67 euro.
In caso di risoluzione anticipata, se è stata versata l’imposta per l’intera durata del contratto si ha diritto al rimborso delle annualita’ successive a quella in corso.
Il pagamento avviene usando il codice tributo 1502 (cessione) o 1503 (risoluzione) se si usa il modello F24 Elide, oppure 110T (cessione) o 113T (risoluzione) se si usa il modello F23 (possibile fino a Dicembre 2014).
(Fonte: art.17 Dpr 131/86 modificato in ultimo dal D.lgs.158/2015)

In caso di riduzione canone locazione
L’atto di modifica del canone di locazione va registrato con pagamento dell’imposta di registro, ma scatta l’esenzione (anche da bollo) quando le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone.
Ciò dal 13/9/2014 per effetto del Dl cosiddetto “sblocca Italia” (Dl 133/2014 diventato Legge 164/2014).

Note:
– l’imposta e’ dovuta in misura fissa di 67 euro nei contratti dove il locatore e’ l’impresa costruttrice per i quali e’ stata scelta l’applicazione dell’iva (al 10%). Si veda per riferimenti la circolare Agenzia delle entrate n.22/E del 28/6/2013.
– non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggette all’imposta (nella misura dello 0,50%), se prestate invece da un soggetto terzo.
– per i contratti di comodato redatti in forma scritta l’imposta e’ dovuta nella misura fissa di euro 168.
– per i contratti ad uso abitativo a canone “concordato”, frutto di accordi delle organizzazioni della proprieta’ con gli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta e’ assunto per il 70%. Cio’ a condizione che l’immobile si trovi in un comune ad alta tensione abitativa (come Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, vedi l’art.1 del d.l.551/88).
– per i contratti di affitto di fondi rustici non perfezionati da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata l’obbligo della registrazione può essere assolto presentando all’ufficio del registro, entro il mese di febbraio, una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell’anno precedente. La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle parti contraenti e deve contenere le generalità e il domicilio nonche’ il codice fiscale delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l’oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.
– l’imposta di registro per le locazioni di immobili strumentali effettuate da soggetti IVA verso altri soggetti IVA o verso privati e’ dell’1%, indipendentemente dal regime IVA a cui e’ sottoposto il contratto. Si veda per riferimenti la circolare Agenzia delle entrate n.22/E del 28/6/2013.

Tutte le informazioni pratiche si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate clicca qui

SECONDA OPZIONE: PAGAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA

In alternativa al pagamento dell’imposta di registro e dei bolli e’ possibile, dal 7/4/2011, scegliere di pagare un’imposta sostitutiva, la cosiddetta “cedolare secca” introdotta dal d.lgs. 23/2011.
E’ un’imposta che sostituisce l’irpef e relative addizionali riferite al reddito fondiario dell’immobile nonche’ le imposte di registro e di bollo relative al contratto di affitto, anche quelle da applicare in sede di proroga e risoluzione del contratto.
Essa puo’ essere applicata in caso di affitto di immobili ad uso abitativo dove il locatore e’ soggetto privato, che agisce al di fuori dell’attivita’ di impresa (con accatastamento da A/1 ad A/11 esclusi gli A10, gli uffici).
Non puo’ invece essere applicata per i contratti di sub-affitto.

Sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto tale cedolare si applica nella misura del 21%, in sede di dichiarazione dei redditi. Si applica invece il 10% (*) per i contratti a canone convenzionato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate
* nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia;
* nei comuni confinanti con le suddette citta’;
* negli altri comuni capoluogo di provincia;
* negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe: clicca qui

L’aliquota ridotta può essere applicata anche ai contratti di affitto a canone concordato per immobili posti nei comuni dove e’ stato dichiarato lo stato di emergenza per il verificarsi di calamità naturali o connesse all’attività dell’uomo (art.2 comma 1 lettera c Legge 225/1992).

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non c’e’ obbligo di registrazione ed anche per le unità immobiliari locate alle cooperative edilizie o ad enti senza scopo di lucro, purché sub-locate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione (vedi Dl 47/2014).

E’ bene sapere che la scelta di applicare la cedolare secca impedisce al proprietario/locatore di ritoccare a qualsivoglia titolo il canone di affitto per tutto il periodo di applicazione, anche se l’aumento fosse previsto dal contratto (per il classico adeguamento ISTAT, per esempio). Il contratto non puo’ assolutamente derogare da questa regola di legge.

(*) l’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato e’ stata del 19% fino a tutto il 2012, del 15% nel 2013 ed e’ scesa al 10% per il quadriennio 2014/2017. Per l’ultima modifica normativa si veda il Dl 47/2014 convertito nella Legge 80/2014, art.9.

QUANDO E COME SI SCEGLIE
E’ possibile scegliere l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione o proroga del contratto, con il nuovo modello “Rli” che sostituisce il vecchio “modello 69” dal 3/2/2014, entro il termine di versamento dell’imposta di registro.
Se per il contratto NON e’ previsto un termine fisso per la registrazione, la scelta puo’ avvenire anche tramite applicazione diretta della nuova imposta in sede di dichiarazione dei redditi (in questo caso non va presentato il modello di registrazione, come precisato dall’Agenzia delle entrate con nota interna del 14/2/2013).

Se non si e’ fatta la scelta in sede di registrazione o proroga del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, utilizzando il nuovo modello “Rli”

In teoria puo’ scegliere la cedolare secca anche il proprietario/locatore abbia corrisposto l’imposta di registro in unica soluzione (per piu’ anni) al momento della registrazione. La cosa non conviene, pero’, perche’ chi esercita l’opzione dopo aver gia’ pagato l’imposta di registro e i bolli non ha diritto ad alcuni rimborso.

Attenzione! Prima di effettuare l’opzione il proprietario deve informare l’inquilino della propria scelta con lettera raccomandata, specificando la  propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell’opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione. Vedi i dettagli nelle NOTE IMPORTANTI inserite piu’ avanti.

Tutte le informazioni pratiche e i moduli si trovano sul sito dell’Agenzia delle entrate, a questa pagina.

QUANDO E COME SI PAGA
Effettuata la scelta, la cedolare secca si calcola applicando l’aliquota (21 o 10%, vedi sopra) al canone annuale di locazione pattuito contrattualmente.
La liquidazione avviene in sede di dichiarazione dei redditi (quindi nel’UNICO o nel mod.730 del 2014 per le scelte avvenute durante il 2013) con pagamento effettuato con il modello F24.

In termini generali, le scadenza di pagamento sono quelle delle tasse, con acconti a Giugno (16/6) e Novembre (30/11) e saldo da pagare nell’anno successivo in sede di dichiarazione dei redditi (16/6).

L’acconto per la cedolare secca e’ del 95% con scadenza al 30/11 di ogni anno, pagabile in due rate se di importo superiore a 257,52 euro (la prima, del 40%, entro il 16/6 -o 16/7 con maggiorazione del 0,40%- e la seconda, del 60%, entro il 30/11).

L’acconto non e’ dovuto se l’imposta totale non supera i 51,65 euro oppure se l’anno di prima applicazione della cedolare e’ anche il primo anno di possesso dell’immobile..

Attenzione! Per verificare le scadenze precise di pagamento delle tasse, e quindi della cedolare secca, consultare al momento il sito dell’Agenzia delle entrate per verificare eventuali proroghe.

I pagamenti si effettuano con modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:
codice “1840” – acconto prima rata;
codice “1841” – acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;
codice “1842” – saldo.

NOTE IMPORTANTI – ADEMPIMENTI
– il proprietario locatore, prima di applicare la cedolare secca, dovra’ avvisare della propria scelta l’inquilino, con lettera raccomandata, specificando la propria rinuncia ad applicare, per il periodo di durata dell’opzione, qualsivoglia aumento del canone di locazione, compresi gli aggiornamenti ISTAT (anche se fossero previsti dal contratto). La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l’opzione e quindi, in linea generale, prima di registrare o prorogare il contratto oppure prima che scada il termine di versamento dell’imposta di registro per le annualita’ successive alla prima. Questa condizione e’ inderogabile;
– la scelta effettuata vincola il proprietario/locatore ad applicare la cedolare secca per tutta la durata della locazione, con liberta’ di revoca. La revoca non impedisce al proprietario di scegliere di nuovo l’applicazione della cedolare secca in un momento successivo;
– se i proprietari/locatori sono piu’ di uno, la scelta inerente la cedolare secca potra’ essere fatta disgiuntamente, e il relativo pagamento -separato- viene fatto sulla propria quota. Se uno dei locatori non sceglie di applicare la cedolare secca, sulla sua quota continuera’ a pagare l’imposta di registro, l’irpef ed il bollo. In questo caso pero’ la rinuncia ad applicare aggiornamenti del canone vale per TUTTI i proprietari, anche per coloro che non hanno scelto la cedolare secca;
– nel caso di scegliesse l’applicazione della cedolare secca dopo aver gia’ pagato imposta di registro o di bollo, non sara’ possibile ottenerne il rimborso, per esplicita disposizione di legge;
– chi opta per la cedolare secca non deve pagare l’imposta di registro e quella di bollo sulla fideiussione prestata da terzi (vedi art.4 comma 1bis dl 16/2012 divenuto legge 44/2012).
– con la registrazione del contratto di locazione si adempie anche ad ogni obbligo di comunicazione, compreso quello verso l’autorita’ di polizia locale previsto dalla legge per gli affitti superiori ai 30 giorni;

Per approfondimenti e valutazioni di casi particolari si veda la Circolare dell’Agenzia delle entrate n.26/E del 1/6/2011;
E’ anche utile visionare il sito dell’Agenzia delle entrate: clicca qui

Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3, Dl 102/2013 art.4, Dl 47/2014 convertito nella Legge 80/2014 art.9; si vedano anche il Provvedimento Agenzia delle entrate 55394/2011 del 7/4/2011, il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12/5/2011 (differimento termini di pagamento) e la Circolare Agenzia delle entrate n.26E del 1/6/2011.

DA FARE SEMPRE: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Come gia’ detto, i contratti di affitto che hanno durata superiore ai 30 giorni vanno registrati.
Il termine per provvedere è di 30 giorni dalla stipula, perentorio (*). Entro i successivi 60 giorni il proprietario deve comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio, per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale obbligatoria.

Alla registrazione normalmente pensa il proprietario dell’immobile, ma può provvedervi anche l’inquilino, per proprio conto o tramite delegati.

La registrazione puo’ avvenire in diverse modalita’:
presso l’ufficio del registro (qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle entrate), compilando il modello “Rli” con allegate copie del contratto (almeno due) corredate da bollo telematico (da 16 euro ogni quattro facciate scritte, e comunque ogni 100 righe) e il modello che attesti l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro (F24 Elide o F23). Se viene scelta l’applicazione della “cedolare secca” (al posto di imposta di registro e bolli) non deve avvenire alcun pagamento, basta che l’opzione appaia sul modello “Rli”;
online tramite il software “contratti di locazione” che consente di registrare il contratto e calcolare l’imposta dovuta;
online tramite il software “locazioni web”, che consente di compilare il contratto, registrarlo e pagare l’imposta di registro, tutto telematicamente;
online tramite compilazione del nuovo modello “Rli web”, che consente di optare per il pagamento della cedolare secca (invece dell’imposta di registro).

Ricordiamo che dal 1/7/2010, per effetto del dl 78/2010 art.19 comma 15,  con la registrazione dei contratti vanno comunicati agli uffici dell’Agenzia delle entrate anche i dati catastali degli immobili.

Dettagli ed informazioni sulla registrazione possono essere trovati sul sito dell’Agenzia delle entrate: clicca qui

Note:
– dal 3/2/2014 per la registrazione e’ utilizzabile il nuovo “modello RLI” che sostituisce il “modello 69” che puo’ comunque essere utilizzato fino al 31/3/2014, cosi’ come i vecchi software Iris e Siria.
– (*) sul punto è intervenuta la Legge di Stabilità 2016 confermando l’interpretazione del Min.Finanze (circolare n.207/E del 16/11/2000). Superato quindi il termine di 20 giorni riportato all’art.13 del Dpr 131/86, con conferma del termine di 30 giorni anche considerando che lo stesso riguarda il pagamento dell’imposta di registro. Il nuovo riferimento è l’art.13 della Legge 431/1998.

REGISTRAZIONE TARDIVA (con ravvedimento operoso)
Se si registra il contratto oltre i termini e’ possibile -qualora non si sia oltre l’anno dalla scadenza e non vi siano stati accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate- regolarizzarsi pagando sanzioni ridotte, tramite il cosiddetto “ravvedimento operoso”.

Si distinguono i due casi:
– proprietario/locatore che registra in ritardo non optando per la cedolare secca: si paga l’imposta di registro con le sanzioni ridotte e gli interessi.
– proprietario/locatore che registra in ritardo optando per la cedolare secca: come regola generale l’opzione per la cedolare parte dall’annualità successiva a quella della tardiva registrazione. Di conseguenza ci si dovrà regolarizzare per l’imposta di registro per tutto il periodo “scoperto”, tramite il ravvedimento operoso (se possibile). Se e’ gia’ stata pagata l’imposta di registro per tutto il periodo non saranno dovute sanzioni ma non sarà nemmeno possibile ottenere rimborsi. Se non fosse possibile regolarizzarsi l’Agenzia delle entrate potrà rivalersi per l’imposta di registro non pagata.
Attenzione, pero’. Se la registrazione tardiva avviene entro la scadenza della prima dichiarazione dei redditiutile, successiva alla scadenza del termine ordinario, e’ possibile applicare la “remissione in bonis” e far scattare la cedolare dall’anno di (tardiva) registrazione, pagando una sanzione fissa di 258 euro (codice tributo 8114).
Esempi e spiegazioni sulla GUIDA dell’Agenzia delle Entrate del Gennaio 2015

Molti chiarimenti sulla registrazione tardiva si trovano anche nella Circolare dell’Agenzia delle entrate n.26/E del 1/6/2011.
Per il ravvedimento e’ utile la scheda  “Il ravvedimento operoso nei contratti di affitto”.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale e’ stata esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, si applica una sanzione fissa analoga a quella prevista nel caso di mancata opzione (pagamento imposta registro), pari ad euro 67 ridotti a euro 35 se la presentazione avviene con ritardo non superiore a trenta giorni.

Nota: per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 non scattano piu’, in caso di tardiva registrazione del contratto di affitto, il canone e la durata convenzionali previste dal D.lgs.23/2011.

Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3 e Circolare Agenzia delle entrate n.26E del 1/6/2011.

ACCERTAMENTI E SANZIONI
Imposta di registro
Nell’ambito dell’imposta di registro, l’accertamento degli errori e delle omissioni, nonche’ il relativo recupero dell’imposta non pagata, puo’ seguire diverse vie a seconda del tipo di violazione. Differiscono, di conseguenza, anche i termini di decadenza delle attivita’ degli uffici preposti. “Fonte” delle seguenti disposizioni e’ il testo unico dell’imposta di registro, il dpr 131/86, all’art. 76.

Riguardo la registrazione degli atti (in questo caso di locazione), si distinguono tre ipotesi:
– atti non presentati alla registrazione:
Per gli atti soggetti a registrazione l’imposta va chiesta, a pena di decadenza, entro cinque anni dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione.o dal giorno in cui si e’ verificato il fatto che legittima la registrazione d’ufficio. Stesso termine e’ previsto per l’imposta dovuta relativamente agli eventi successivi alla registrazione (che comportano ulteriori liquidazioni) non denunciati. In questo caso i cinque anni partono dalla scadenza dei termini previsti per tali denunce;
– atti presentati alla registrazione:
Per gli atti presentati alla registrazione o registrati per via telematica l’ufficio deve richiedere l’imposta, a pena di decadenza, entro tre anni decorrenti da:
* dalla richiesta di registrazione, per quanto riguarda l’imposta “principale” (quella applicata in sede di registrazione, o quella richiesta dall’ufficio a correzione di errori od omissioni commesse in sede di auto-liquidazione nelle registrazioni telematiche);
* dalla data di notificazione della decisione delle commissioni tributarie ovvero dalla data in cui la decisione e’ diventata definitiva nel caso in cui sia stato proposto un ricorso verso l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta (detta, in quanto relativa ad accertamento, imposta “complementare”);
* dalla data di registrazione dell’atto nel caso di occultazione di corrispettivo;
* dalla data di registrazione dell’atto per quanto riguarda l’imposta “suppletiva” (quella applicata successivamente alla registrazione e diretta a correggere errori od omissioni dell’ufficio);
– maggiore imposta relativa all’accertamento di maggior valore di immobili: In tale evenienza l’avviso di rettifica deve essere notificato, a pena di decadenza, entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale;
– violazioni per le quali non e’ dovuta l’imposta o la maggior imposta:
In tutti i casi in cui non e’ dovuta l’imposta (violazioni formali), le eventuali sanzioni vanno richieste entro cinque anni dal giorno in cui la violazione e’ avvenuta.

ATTENZIONE! Il credito dell’amministrazione finanziaria per l’imposta definitivamente accertata (ovvero relativa ad un atto correttamente notificato, non pagato ne’ contestato nei termini oppure contestato senza successo), si prescrive in dieci anni. (ai sensi dell’art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000).

Cedolare secca
Alla cedolare secca si applicano -in merito a tutte le attivita’ di accertamento, riscossione, applicazione di sanzioni- le regole in vigore per le imposte sui redditi.

Per la notifica degli avvisi di accertamento si applica il Dpr 600/73 (art.43):
– in caso di versamenti insufficienti: entro il 31/12 del quarto anno successivo alla presentazione della dichiarazione dei redditi;
– in caso di mancata presentazione della dichiarazione: entro il 31/12 del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata.
con successiva emissione e notifica della cartella esattoriale.

Ricordiamo in proposito che dal 1/7/2011 gli avvisi di accertamento  sono diventati “esecutivi”, utilizzabili per le attivita’ di riscossione forzata (come il pignoramento e l’espropriazione). In pratica quindi da quella data l’agente della riscossione (Equitalia) potra’ procedere alla espropriazione forzata anche senza notificare la cartella esattoriale. Se e’ gia’ decorso un anno dalla notifica dell’avviso di accertamento prima dell’espropriazione deve essere notificato un ulteriore avviso (vedi art.50 dpr 602/73). L’espropriazione forzata deve essere avviata entro il 31/12 del secondo anno successivo a quello in cui l’accertamento e’ diventato definitivo (scadenza termini di pagamento e di ricorso oppure ricorso finito male).

Per le sanzioni applicabili si veda la SANZIONI TRIBUTARIE AMMINISTRATIVE PER LE ABITAZIONI

Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3 e Circolare Agenzia delle entrate n.26E del 1/6/2011.
LINK UTILI

GUIDA dell’Agenzia delle entrate FISCO E CASA: LE LOCAZIONI di Agosto 2014
– Guida completa dell’Agenzia delle entrate sull’imposta di registro (Circolare 18/E del 29/5/2013): clicca qui

In vigore nuove sanzioni per tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti in cedolare secca.

Dal 1° gennaio sono in vigore nuove sanzioni relative a tardiva registrazione, adempimenti successivi e risoluzione dei contratti. La Legge di Stabilità anticipa infatti di un anno le misure previste dalla Delega Fiscale, che fra le altre cose proroga a 30 giorni il termine per il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’AdE in tutte le operazioni sopra citate.

La Legge di Stabilità anticipa di un anno l’entrata in vigore della normativa che riduce le sanzioni tributarie introdotta con il Decreto sulla Delega Fiscale (D. Lgs. 158/2015) e connesse, per quanto riguarda il mondo degli affitti di cui ci occupiamo in questo blog, alla tardiva registrazione, agli adempimenti successivi e allarisoluzione dei contratti in cedolare secca. Quest’ultimo caso, ovvero le sanzioni per la tardiva risoluzione in cedolare secca, è stato introdotto per la prima volta proprio dalla Delega Fiscale: prima non ne esisteva infatti uno specifico.

Un’altra importante novità è connessa al termine entro cui sarà possibile procedere al pagamento dell’imposta e alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate in caso di risoluzioni, cessioni e proroghe. L’art.17 del TUR prevedeva che l’attestazione del pagamento fosse presentata in AdE entro 20 giorni dall’effettuazione dello stesso, ma ora l’art. 17 del D. Lgs. 158/2015 sposta il termine a 30 giorni. Ricordiamo che in caso di utilizzo di RLI online il pagamento dell’imposta e la sua comunicazione all’AdE sono contestuali, quindi vengono assolti entrambi gli adempimenti in contemporanea.

Di seguito vediamo le nuove sanzioni con ravvedimento operoso in vigore dal 1° gennaio 2016.

Tardiva registrazione del contratto di locazione:
entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso).
entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi). In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):
entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi).

Tardivo versamento imposta di bollo (o regolarizzazione marche):
entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)
– se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico. E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente, in caso di marca apposta in ritardo. In alternativa, e in mancanza di indicazioni specifiche, occorre verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento.

Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca (non si tratta di ravvedimento operoso):
entro 30 giorni di ritardo: 35 euro
oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro

Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).